不動產市場時事探討－空地稅(二)

何謂照價收買呢? 如果被通知為空地，且限期建築使用，若於期限內買賣移轉或進行分 割、合併，是否可以逃避空地稅之規範期限呢? 在前篇「不動產市場時事探討－空地稅(一)」中，本所已整理相當詳盡關於 「空地稅」之資訊與分析予各位先進分享，亦瞭解到課徵空地稅多以宣告、警示 意味為主，其真正有效力量實於隨其後而來之「照價收買」上，而照價收買又有 」 哪些規定與動作呢？本所特整理相關內容與有關空地稅之問題解釋如下： 所謂「照價收買」，是政府按照私人所報地價 」 ，強制收買其土地，主要在合 理調整地權分配、杜絕私人投機壟斷與地價申報確實，而在法令上，主要規定於 土地所有權人低報地價企圖逃稅與私有建地未依法使用等場合，而依土地法第八 十九條中規定，經劃定區域，規定期限、強制依法使用，逾期不使用者，其直轄 市或縣(市)政府得照申報地價（一般多以公告地價 8 成予以申報）收買之。 而依平均地權條例第二十六條中規定，「限期建築、增建、改建或重建；逾期未 建築、增建、改建或重建者 、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地 ，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地 稅或照價收買」，其照價收買程序如下： 1. 公告並通知土地所有權人：主管機關應將照價收買之土地先行公告，並書 面通知土地所有權人及土地移轉之權利人或他項權利人。（平均地權條例 第二十九條） 2. 限期繳交書狀證件：受到通知人應於通知送達隔天起，五十日內繳交土地 所有權狀、土地他項權利證明書及相關證件，逾期不繳交者，將宣告其所 有書狀、證件無效。 3. 發給補償費：主管機關對繳交之書狀、證件，審核無誤後宣告其書狀、證件無效，並應於三十日內付給地價及他項權利補償費，逾期不領取者則依 法提存。 4. 限期交付土地：土地所有權人應於受領地價完成或其地價依法提存後之隔 日起六十天內，將土地交付該管直轄市或(縣)市政府，逾期不交付者，由 主管機關移送法院強制執行。（平均地權條例第三十條） 由以上內容我們可得知，當政府開始課徵空地稅，並對「閒置土地」、「低度 利用」之空地進行限期開發，甚而祭出「照價收買」之手段，其主要目的即為抑 制土地不正常壟斷、炒作與投機等狀況，並提昇土地利用與供給，達成抑制房價 之目的，倘若被宣告限期開發之土地，仍可買賣、移轉、分割，那其對新地主(買 方)是否仍具同樣效力，本所整理相關資訊如下： 1. 依內政部 69 年 7 月 25 日台內地字第 24768 號函--「私有空地經通知限 期建築使用後始移轉所有權者，原通知事項對承受人仍有約束力 ，原通知事項對承受人仍有約束力」，其內 容闡明該限期建築通知乃係對該土地使用所附加之一種限制，此項附加之 限制，隨土地而存在，自不因土地所有權主體之異動而受影響，且為讓土 地承受人對私有空地限期建築使用之事實能預先瞭解，必須於通知同時於 土地登記簿標示部備考欄內註明『私有空地限期建築使用之通知日期文號 『私有空地限期建築使用之通知日期文號 及期限』。 2. 依內政部 70 年 6 月 18 日台內地字第 24275 號函--「經查定為限期建築 使用之私有空地，不因分割或合併而不受限制 ，不因分割或合併而不受限制」，與前項相同，該通知乃 對土地附加之一種限制，隨土地而存在，故通知限期建築之私有空地，在 未依法建築、增建、改建或重建以前，就原通知所認定之範圍，不因分割 或合併而免其執行。土地法 第八十九條 直轄市或縣 (市) 地政機關對於管轄區內之私有空地及荒地，得劃定區域，規定期 限，強制依法使用。 前項私有荒地，逾期不使用者，該管直轄市或縣 (市) 政府得照申報地價收買之。 平均地權條例 第二十八條 依第十六條、第二十六條、第二十六條之一、第四十七條之一、第七十二條、第七 十六條照價收買土地之程序如左： 一、直轄市或縣 (市) 政府應將報准照價收買之地先行公告，並以書面通知土地所 有權人及土地移轉之權利人或他項權利人。 二、受通知人應於通知送達之次日起五十日內，繳交土地所有權狀、土地他項權利 證明書及有關證件；逾期不繳交者，宣告其書狀、證件無效。 三、直轄市或縣 (市) 政府對繳交之書狀、證件審核無訛，或依前款規定宣告其書 狀、證件無效後，應於三十日內給付地價及他項權利補償費；逾期不領取者， 依法提存。 第二十九條 依第十六條實施照價收買之土地，其公告及通知，應於申報地價後開徵當年期地價 稅之前辦理完竣。 依第二十六條、第七十二條規定得照價收買之土地，自限期屆滿之次日起，當地主 管建築機關應停止受理申請建築執照。 第三十條 照價收買之土地，其所有權人應於受領地價完竣或其地價經依法提存之次日起六十 日內，將其土地交付該管直轄市或縣 (市) 政府；逾期不交付者，必要時主管機關 得移送法院裁定後強制執行。 第三十一條 照價收買土地之地價，依左列規定計算之： 一、依第十六條規定收買者，以其申報地價為準。 二、依第四十七條之一規定收買者，以其申報土地移轉現值為準。 三、依第二十六條、第二十六條之一、第七十二條、第七十六條規定收買者，以收 買當期之公告土地現值為準。

第三十二條 照價收買之土地，如土地所有權人有改良土地情事，其改良土地之費用及已繳納之 工程受益費，經該管主管機關驗證登記者，應併入地價內計算之。 第三十三條 照價收買之土地，地上如有農作改良物，應予補償。 前項農作改良物價額之估定，如其孳息成熟時間在收買後一年以內者，應按其成熟 時之孳息估定之；其在一年以上者，應依其種植、培育費用，並參酌現值估定之。 依法徵收之土地，準用前二項之規定。 第三十四條 照價收買之土地，地上建築改良物同屬土地所有權人所有者，應一併收買。 但不屬土地所有權人所有者，不在此限。 前項改良物之價額，由直轄市或縣 (市) 政府查估後，提交地價評議委員會評定之。